À retenir

En achetant un logement loué, l’acquéreur bénéficie le plus souvent d’une décote sur le prix d’achat du bien. Ce mode d’acquisition permet à l’investisseur de profiter de la présence d’un locataire déjà en place et lui assure de percevoir immédiatement les loyers. Lorsqu’un investisseur acquiert un logement loué, il ne peut modifier les dispositions prévues dans le contrat de bail existant.

Si la plupart des transactions immobilières concernent des logements « libres », d’autres portent sur des logements dits « occupés », c’est-à-dire où des locataires continuent d’habiter malgré la cession. Un mode d’acquisition qui, les dernières années, a séduit nombre d’investisseurs soucieux de rentabiliser dans les meilleurs délais leur opération.

1) L’intérêt d’acquérir un logement occupé

Acquérir un logement loué peut se révéler être une opération particulièrement intéressante en raison de la décote qui est pratiquée sur le prix d’achat et de la perception immédiate d’un loyer.

Une décote sur le prix d’achat
Principal avantage et non des moindres, l’acquéreur bénéficie le plus souvent d’une décote sur le prix d’achat du logement. Cette dernière s’explique par le fait que le logement, étant occupé, est plus difficile à vendre qu’un logement libre dans la mesure où l’acquéreur ne pourra, en principe, y habiter qu’à la fin du bail signé par le locataire en place.
À noter : la décote opérée sur le prix d’achat permet à l’acquéreur de réaliser une plus-value plus importante lors de la revente du bien à condition toutefois qu’il ait donné congé au locataire afin de revendre le bien immobilier « libre ».
Mais attention, la décote n’est pas identique pour chaque logement. Elle est, en effet, déterminée selon plusieurs facteurs : la durée du bail restant à courir, le niveau de loyer par rapport au marché (si le loyer est au prix du marché la décote sera moins importante que si le loyer est plus faible) ainsi que les caractéristiques du locataire (âge, ressources) et du contrat de bail (loi de 1989 ou loi de 1948).
Si la décote moyenne s’établit autour de 10 %, elle peut toutefois aller jusqu’à 20 % dans certains cas (location soumise à la loi de 1948 par exemple).

Un investissement locatif clés en main
La présence d’un locataire déjà en place offre au propriétaire une sécurité financière plus importante en lui assurant de percevoir immédiatement des loyers. Une situation particulièrement appréciable lorsque l’achat a été réalisé à l’aide d’un emprunt immobilier. Par ailleurs, l’investisseur n’aura pas non plus à se soucier de trouver un locataire, celui-ci occupant déjà le logement.
Par ailleurs, il faut savoir, d’après la Cour de cassation (arrêt du 6 décembre 2004) qu’en cas de vente de l’immeuble donné à bail, le cautionnement garantissant le paiement des loyers est, sauf stipulation contraire, transmis de plein droit au nouveau propriétaire. Et que par conséquent, la personne qui s’est portée caution ne peut pas se « désengager » malgré le changement de propriétaire.

Conseil : il convient d’effectuer, avant la signature de l’acte de vente, toutes les vérifications nécessaires concernant le locataire (paiements de loyers, dégradation de l’appartement…) mais également de s’assurer que le contrat de bail contient les clauses autorisant à résilier le bail en cas de non-respect des obligations locatives.

2) Les inconvénients

Lorsqu’un investisseur acquiert un logement loué, il ne peut modifier les dispositions prévues dans le contrat de bail existant (montant du loyer notamment). À ce titre, le vendeur est cependant tenu d’informer l’acquéreur de tous les éléments susceptibles d’affecter le bail. Il engage ainsi sa responsabilité s’il a, par exemple, caché à l’acquéreur l’existence d’un contentieux avec le locataire. Autre inconvénient, lorsqu’un investisseur souhaite acquérir un logement occupé, il s’expose davantage aux problèmes de dégradations. Les propriétaires rénovant rarement un appartement mis en location.
C’est pourquoi il est conseillé d’être particulièrement vigilant lors de la visite du logement et de se faire accompagner, le cas échéant, par un professionnel de l’immobilier.
Enfin, il faudra être attentif quant au versement du dépôt de garantie. C’est au nouveau propriétaire, et non plus au bailleur initial, qu’il incombe de reverser cette somme au locataire lorsque celui-ci donnera congé.
Précision : le dépôt de garantie est une somme destinée à garantir l’exécution des diverses obligations du locataire telles que le paiement du loyer ou la réalisation des réparations locatives. Versées par le locataire de début de contrat, il peut être détenu pendant toute la durée du bail par le propriétaire-bailleur. Ce dépôt devra toutefois être restitué à la fin du bail à moins que le locataire n’ait manqué à ses obligations.

3) Pour aller plus loin

Les logements faisant l’objet de règles particulières
Certains locataires bénéficient d’un cadre légal protecteur. C’est notamment le cas des personnes âgées de plus de 70 ans. Le propriétaire ne peut, en principe, leur donner congé dès lors que leurs ressources sont inférieures à une fois et demi le montant annuel brut du Smic sauf à leur proposer une solution de relogement équivalent situé dans la même zone géographique.
D’où une décote importante sur le prix d’acquisition.Il convient toutefois de préciser que les décotes les plus importantes concernent les locations soumises à la loi de 1948.
Le locataire bénéficie en effet d’un droit au maintien dans les lieux d’une durée indéterminée et d’un loyer réglementé dont le montant demeure très faible.

Le droit de préemption du locataire
Dans le cadre de la vente d’un bien loué, le locataire n’est pas prioritaire pour acheter le logement qu’il occupe en cours de bail mais il bénéficie toutefois, de façon exceptionnelle, d’un droit de préemption s’il s’agit de la première vente du logement suivant la division de l’immeuble.

Source : Sid éditions